פלור שמרת
פיקוח וניהול פרויקטים

תמ"א 38 ופינוי בינוי ב-5 שלבים

קידום תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין הוא תהליך מורכב הטומן בחובו לא מעט סיכונים ומורכבויות. מורכבות התהליך בשילוב העבודה שמדובר בנכס החשוב והיקר ביותר השייך לרובנו הופכים אותו למסובך אף יותר.
אם כך, כיצד בכל זאת ניתן לקדם תהליך תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין?
כמו בכל תהליך מורכב, מומלץ לחלק אותו לשלבים הכוללים יעדים מוגדרים ולקבוע לוחות זמנים לכל שלב.
קידום התהליך באופן מסודר תוך קביעת מועדים רצויים להגעה ליעד, מסייעת לקידומו המהיר והנכון של התהליך ואף צפויה להגדילאת סיכויי ההצלחה ולצמצם חיכוכים ותסכול.

שלבי תהליך קידום פרויקט בבניין:

1.התאגדות הדיירים ובחירת נציגות

זהו אולי השלב המורכב ביותר. לפרויקט חיזוק ותוספת נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 66% מהרכוש המשותף. בפרויקט פינוי בינוי (ו/או תמ"אהריסה ובנייה) דרוש כבר רוב של 80%(!)

יזמים מעדיפים להיכנס לפרויקטים בהם יש הסכמה מלאה או לפחות גבוהה מאוד. אף יזם לא אוהב להיכנס לתהליך ממושך עם רוב דחוק. עם זאת,ניתן להתחיל לקדם את השלבים המוקדמים (טרם פנייה ליזמים) גם אם יש הסכמה נמוכה מהמינימום.
מילת המפתח מהשלב הראשון היא שקיפות. ואם נרחיב זאת לשלוש מילים: שקיפות, סובלנות ומומנטום.
שקיפות-חשוב שכל הבעלים בבניין יהיו מודעים לתהליך ולהתקדמות בו, גם אם הם בגדר "סרבנים" בשלב הראשון. זה יעזור בהמשך.
סובלנות-מכירים את השכן/נה המעצבנים שרבים עם כולם? אל תהפכו אותם למכשול. שתפו אותם, הקשיבו להם. במרבית המקרים, זה כל מה שדרוש כדי לגייס את הסכמתם.
מומנטום-החלטתם להתקדם ופניתם לשכנים? יש הסכמה עקרונית או עניין ראשוני? מהרו לבחור נציגות שתורכבממספר אי זוגישל בעלי דירות (רצוי נציגות המורכבת מ-3 בעלי דירות לכל היותר בכל כניסה) והתקדמו לשלב הבא. אל תנסו להגיע לרוב הדרוש או להתבוסס בדיונים ופגישות אינסופיות. זה רק שוחק.
שוחחתם ביניכם ובחרתם נציגות שתוביל את השלבים הבאים? מזל טוב! הגיע הזמן לעבור לשלב הבא.

חשוב להסמיך נציגות מוסמכת שתוביל את תהליך ההתקשרות עם יועצים עבור בעלי הדירות ואת המו"מ מול היזמים.

2.בדיקת הכדאיות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט

(או בקיצור, מה יש לנו למכור ליזמים?)
אז ישבתם ובחרתם נציגות ויש לכם אפילו רוב לקידום פרויקט בבניין?כל הכבוד!
אבל מה אתם יכולים לקבל תמורת זכויות הבנייה במגרש שלכם?
כמה אתם באמת שווים ומה בכלל אפשר לעשות אצלכם?
חשוב להבין שיזמים בוחנים פרויקטים בהיבט תכנוני וכלכלי אם הם גם יזמים טובים, הם בודקים לעומק את האפשרויות הקיימות לפני שיגישו הצעה לבניין. לכן,לא מספיק לקבל הערכת זכויות מאדריכל או דו"ח בדיקה משמאי המבוסס על זכויות הבנייה התאורטיות, חשוב לבדוק לעומק את הפרטים בכדי לקבוע מה ההיתכנות של פרויקט ולמה אפשר לצפות.
אז למה לא לתת ליזמים לעשות את העבודה הקשה?
כיוון שאז אתם נשארים באפלה ובהחלט לא שולטים בתהליך.
אם כך, מה הפתרון?

ליווי מקצועי מאפשר לכם לקבל בדיקה מקיפה של הפרויקט בדיוק כפי שהיזמים הטובים בשוק עושים.הבדיקה כוללת מדידה בבניין (כי אי אפשר לסמוך על תכניות ההיתר המקוריות שלו) והכנת דו"ח בדיקה מפורט המבוסס על תכנון אדריכלי.
הבדיקההמפורטת מאפשרת לכם להבין היתכנות לסוג הפרויקט המבוקש, אפשרויות למיצוי התמורות עבור בעלי הדירות ואתגרים במימוש הפרויקט. מידע זה משמש לאחר מכן לצורך הכנת מכרז ליזמים וקביעת הדרישות שייכללו בו.

ליווי מקצועי יאפשר לכם למצות את התמורות המגיעות לכם בעסקה ויאפשר לכם הבנה טובה יותר של האפשרויות הקיימות בבניין שלכם הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית.

3.מינוי עורך דין

בבואנו לבחור עורך דין חשוב לשים לב לכמה פרמטרים חשובים בעסקאות התחדשות עירונית. בראש ובראשונה על עוה"ד להיות בעל ניסיון מוכח בליווי עסקאות במסגרת התחדשות עירונית.לעורך דין, בדומה לרופא יש אחריות והתמחות. ההשפעה הניכרת מעבודתו של עורך הדין תתבטא במשך שנים רבות בהסכם שייחתם מול היזם שייבחר. לכן, חשוב מאוד לבחור עורך דין מנוסה ואף לבקש המלצות מבעלי דירות שהסתייעו בשירותיו בפרויקטים קודמים. עו"ד מנוסה בתחום, מכיר מראש את הסיכונים הקיימים בעסקאות מסוג התחדשות עירונית ויודע לתת להן מענה והגנה משפטית לדיירים בהסכם שייחתם מול היזם.
עורך הדין אחראי לאגד במסגרת ההסכם המשפטי את כל ההבנות שהושגו בין הצדדים במסגרת המשא ומתן.
הן בהיבט התמורות, לוחות הזמנים והתנאים לעסקה וחשוב לא פחות את הערבויות שייתנו ע"י היזם להבטחת עמידתו בהסכם. עורך הדין ישמש גם כנאמן עבור הערבויות שיימסרו ע"י היזם במסגרת הפרויקט.
פרמטר נוסף הוא לבחורבגורם שיודע להניע תהליכים ולפעול בצורה עצמאית. כמו בכל תחום, ישנם כאלו יותר פעילים, התורמים את ניסיונם ומרצם לעסקה וכאלו שמעדיפים להמתין עד שיפנו אליהם.
שימו לב שדווקא המשרדים המנוסים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, הם משרדי בוטיק שאינם חלק מהמשרדים הגדולים והמוכרים. ישנם יתרונות לכל אחד מסוגי המשרדים, אך בסופו של דבר מדובר בדינמיקה הנוצרת ביניכם ובין עורך הדין ובניסיון שהם יכולים להציג.

חשוב מאוד לבחור בעו"ד בעל ניסיון בליווי עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית. לא כל עו"ד נדל"ן מכיר את תחום ההתחדשות העירונית על כל המורכבויות שבו.

4. מכרז יזמים

לאחר שהתאגדתם, הסמכתם נציגות ובחרתם עו"ד ואפילו נעזרתם באנשי מקצועלמדוד ולבחון את ההיתכנות של העסקה בהיבט התכנוני והכלכלי, מגיע שלב הפנייה ליזמים בבקשה לקבל הצעה לבניין.
בתחום ההתחדשות העירונית, מקובל היום לקיים מכרז בין חברות הכולל הפצת מסמך המפרט את כלל הדרישות המסחריות, תכנוניות, ומשפטיות. הצבת התנאים כבר בפנייה הראשונית ליזמים מסייעת בסינון חברות לא רלוונטיות ומבטיחה מיצוי של התמורות בשלב בו התחרות גבוהה. שאלון המכרז כולל גם התייחסות לרקע וניסיון החברה בתחום, ממליצים ויכולת פיננסית לבצע את הפרויקט המבוקש.
לאחר קבלת התייחסות מסודרת של כל החברות המתמודדות, ניתן להציג את ההצעות בטבלה מסודרת המאפשרת לכל אחד מהבעלים להבין בקלות ובמהירות מהן ההצעות הטובות ביותר ועם מי כדאי להתקדם לפגישות היכרות.
לאחר שמקבלים התייחסות לשאלון, ניתן לקבוע פגישות עם היזמים ולהעלות שאלות מפורטות המאפשרות לקבל החלטה בנוגע לחברה עימה נתקדםלחתימה על הסכם.

מכרז בין מספר יזמים מאפשר לקבל את התמורה הטובה ביותר. תחרות בין היזמים בשילוב מכרז מוגדר ואחיד לכל היזמים תשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר.


5. התקשרות עם יזם

בשעה טובה בחרתם יזם. השלב הבאאורך כ-3חודשים ובמהלכו מחליפים עורכי הדין של הצדדים טיוטות הסכם ביניהם. טיוטת ההסכם מבוססת על העקרונות המקובלים בעסקאות התחדשות עירונית (ולכן חשוב שייצג אתכם עו"ד מנוסה בתחום) וכמובן על ההסכמות שאושרו במסגרת המכרז שבוצע.
באופן עקרוני שאלון המכרז אמורלוודא שהנושאים העיקריים קיבלו מענה כבר במסגרת תהליך המכרז בין החברות ובכך לאפשר לכם לקבל הסכם איכותי המגן עליכם בצורה טובה. עם זאת, תמיד ישנן קצוות שצריך לסגור ולכן חשוב לאפשר את פרק הזמן הנדרש לעורכי הדין כדי לייצר הסכם המספק מענה לכל סוגיה שעלולה לעלות במהלך תהליך הפרויקט. בתום הכנת טיוטת ההסכם, יעביר עוה"ד שלכם את טיוטת ההסכם הסופית לעיונכם בצירוף תקציר המסביר בשפה פשוטה את עיקרי ההסכם. אל תחששו מלקרוא את ההסכם ולשאול שאלות (גם אם הן נראות לכם מטופשות). בסופו של דבר מדובר בהסכם המתייחס לנכס החשוב לכם מכל, וכדאי שתבינו על מה אתם הולכים לחתום. אם החלטתם להתייעץ עם עו"ד נוסף, אנא וודאו שמדובר בעו"ד המנוסה בתחום ההתחדשות העירונית (מוזמנים לקרוא שוב את שלב3 המסביר מדוע חשוב להיעזר בעו"ד עם ניסיון בתחום).

הסכם ההתקשרות ביניכם לבין היזם מבוסס על שאלון המכרז שהופץ בין היזמים והמשא ומתן שנוהל על ידכם בליווי אנשי המקצוע.

זהו! הצלחתם להגיע להסכם עם יזם. שיהיה בשעה טובה! אתם עומדים לפני תהליך ארוך, מורכב ומלא בירוקרטיה, אך זה בעיקר אתגר עבור היזם. אם בחרתם טוב וחתמתם עם יזם מנוסה, תוכלו לזכות בבניין חדש או מחודשבתוך כמה שנים וליהנות ממנו עוד שנים רבות.